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다가구주택은 하나의 건물에 여러 명의 세입자가 거주하는 구조로, 경매에서 자주 볼 수 있는 유형입니다. 겉보기엔 비슷해 보이는 세입자라도, 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부에 따라 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다.
이번 글에서는 다가구주택에 거주 중인 복수의 임차인이 있는 사례를 통해, 어떤 임차인은 권리가 소멸되고, 어떤 임차인은 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는지 혼합 권리 상황을 실전처럼 해석해 보았습니다.
🏘️ 사례 개요: 인천 부평구 B 다가구주택
사건번호: 인천지방법원 2024 타경 56789 건물: 대지 75㎡ / 연면적 230㎡ 용도: 1층~3층 단독주택, 총 4세대 임차 중
감정가: 2억 4,000만 원 최초 입찰일: 2024년 6월 11일 등기부 기준권리일: 2020년 5월 20일 (근저당권 설정일)
📋 임차인 현황표
| 세대 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1층 세입자 (A) | 2020.01.15 | 2020.01.16 | 2,000만 원 | O | O |
| 2층 세입자 (B) | 2020.07.10 | 2020.07.11 | 3,000만 원 | O | X |
| 3층 세입자 (C) | 2021.05.01 | 2021.05.03 | 2,500만 원 | O | O |
| 옥탑 세입자 (D) | 2022.02.05 | 2022.02.07 | 1,000만 원 | X | X |
🔍 기준권리일 분석: 누가 소멸 대상이고, 누가 인수 대상일까?
등기부 기준권리일은 2020년 5월 20일입니다. 따라서 이 날짜를 기준으로 그보다 이전에 전입+확정일자를 받은 세입자(A)는 선순위 임차인입니다.
1층 A 세입자:
- 전입일: 2020.01.15 (기준권리일보다 빠름)
- 확정일자: 2020.01.16
- 배당요구 있음
→ 소멸되지 않음. 보증금 2,000만 원은 배당받을 수 있음. 추가 배당 부족 시 일부 인수 위험도 있으므로 주의가 필요합니다.
2층 B 세입자:
- 전입일: 2020.07.10 (기준권리일 이후)
- 확정일자: 2020.07.11
- 배당요구 없음
→ 후순위 임차인. 보증금 3,000만 원은 배당 청구조차 하지 않았기 때문에, 전액 인수 대상입니다. 낙찰자가 그대로 떠안게 됩니다.
3층 C 세입자:
- 전입일: 2021.05.01 (기준권리일 이후)
- 확정일자: 2021.05.03
- 배당요구 있음
→ 대항력은 있지만, 후순위이므로 전액 배당받을 수 없을 수 있음. 부분 인수 가능성 존재. 입찰가 산정 시 고려 필요.
옥탑 D 세입자:
- 전입일: 2022.02.05
- 확정일자: 2022.02.07
- 점유 없음 / 배당요구 없음
→ 점유가 없고, 전입 후 배당요구도 없음 → 보증금은 소멸될 가능성 높음. 실거주하지 않은 경우 권리 보호를 받지 못하므로 인수 대상은 아닙니다.
💸 입찰자 입장에서의 리스크 정리
- A세입자: 배당요구 O, 보증금 일부 배당 예상
- B세입자: 전액 인수 (3,000만 원)
- C세입자: 일부 배당, 일부 인수 가능성
- D세입자: 인수 대상 아님
→ 최소 3,000만 원(B)의 인수는 확정이며, C의 일부와 A의 배당 부족분도 예산에 반영해야 합니다. 명도도 세입자 수만큼 협상이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 세대별 점유 여부와 협의 가능성을 따로 체크하는 것이 좋습니다.
📋 혼합 권리 상황 분석 요령
- 기준권리일 기준으로 임차인 권리 순위 분류
- 전입·확정일자 여부 파악 (대항력 판단)
- 배당요구 여부 확인 (인수 여부 결정)
- 점유 여부 확인 (실제 명도 부담 여부)
서류는 다음과 같이 활용하면 됩니다:
- 등기부등본: 기준권리일, 근저당 순위
- 전입세대열람: 실제 전입 여부
- 매각물건명세서: 배당요구, 인수 여부 표시
- 현황조사서: 점유 상태 및 진술 확인
✅ 마무리하며
다가구주택은 임차인이 다수인만큼 분석의 복잡도도 높습니다. 단순히 ‘세입자가 있다 없다’ 수준이 아니라, 각 세입자의 법적 지위와 요구 행위에 따라 낙찰자의 책임이 완전히 달라지기 때문입니다.
혼합 권리 상황은 경매 초보자에게 어렵지만, 위처럼 정리된 표를 만들어 하나씩 비교해 나가면 의외로 쉽게 정리됩니다. 이번 글을 참고하여 복수 임차인이 있는 경우에도 정확하게 리스크를 예측하시기 바랍니다.
다음 글에서는 낙찰 이후 실전 대응 전략과 명도 협상 요령, 소송까지 이어질 수 있는 경우의 시나리오를 정리해 드릴 예정입니다.
📚 다음 글 예고: 실전 명도 협상과 소송 대응
점유자 설득 전략, 명도비용 책정 기준, 인도명령 및 강제집행 절차까지 정리합니다.