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⚖️ 경매에서 '소멸'과 '인수', 어떻게 구분할까?

부의 설계자 2025. 4. 22. 04:38

부동산 경매를 처음 접하는 사람에게 가장 어렵게 느껴지는 부분 중 하나가 바로 “소멸되는 권리”와 “인수해야 할 권리”를 구분하는 것입니다. 낙찰받은 후 갑자기 누군가 나타나 “보증금을 내놓으세요”라고 하면 얼마나 당황스럽겠습니까?

이번 글에서는 ‘소멸 vs 인수’의 개념을 쉽게 이해할 수 있도록, 저당권, 임차인 보증금, 기타 권리들의 분류 기준과 대처법까지 정리해드리겠습니다.

부동산 경매에서 '소멸'이란 낙찰과 동시에 그 권리가 없어지는 것을 의미하고, '인수'는 낙찰자가 그 권리를 떠안게 되는 경우를 말합니다.

즉, 경매로 집을 낙찰받았을 때, 등기부상 권리들 중 일부는 자동으로 사라지지만, 일부는 새 주인인 내가 대신 책임져야 할 수도 있다는 이야기입니다.

경매는 대부분 ‘근저당권 실행’으로 이루어집니다. 이때 기준이 되는 저당권을 ‘기준권리’라고 부릅니다. 기준권리보다 ‘이후’에 설정된 저당권은 대부분 소멸되지만, 그보다 ‘이전’에 설정된 권리는 소멸되지 않습니다.

예시: - A은행 근저당권 (2018년 5월 등록) → 기준권리 - B은행 근저당권 (2019년 3월 등록) → 후순위, 소멸 - 가압류, 전세권 등 (2020년 등록) → 후순위, 소멸

반면, 2017년 이전에 설정된 저당권이 있다면 소멸되지 않을 수 있습니다. 그래서 반드시 ‘등기부등본’을 기준으로 권리 순서를 확인해야 합니다.

세입자(임차인)는 권리자 중에서도 특별한 존재입니다. 특히 ‘전입신고’, ‘확정일자’, ‘점유’가 결합되었는지를 통해 그 보증금의 반환 책임이 누구에게 있는지를 판단해야 합니다.

이 4가지 요건 중 어떤 조합이 성립되는지에 따라, 임차인의 지위가 다음과 같이 나뉘게 됩니다:

즉, 임차인이 '배당요구'를 하지 않았거나, 대항력이 없으면 낙찰자가 보증금 전액을 떠안을 수도 있습니다. 이 때문에 ‘전입세대 열람’과 ‘매각물건명세서’ 확인은 매우 중요합니다.

특히 ‘유치권’은 등기되지 않는 권리이므로 현황조사서에 기록된 점유자 진술을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 점유자가 공사업체일 경우 유치권을 주장하며 명도를 거부할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

‘소멸 vs 인수’는 한눈에 보이지 않습니다. 여러 서류를 종합적으로 판단해야 하며, 특히 아래 4가지는 낙찰 전 반드시 점검해야 합니다.

위 정보를 모두 비교 분석하고, 인수 위험이 있는 물건은 과감히 피하거나, 낙찰가를 그만큼 낮게 잡아야 합니다.

부동산 경매는 단순히 시세보다 싸게 사는 것이 아니라, ‘안전하게 사는 것’이 가장 중요합니다.

그 핵심은 바로 ‘권리 분석’이고, 특히 ‘소멸되는 권리’와 ‘인수해야 하는 권리’를 정확히 구분하는 것입니다.

이제 ‘등기부등본만 보면 다 알 수 있다’는 말이 틀렸다는 것을 아셨을 것입니다.

법원에서 제공하는 모든 서류를 유기적으로 확인하고, 보이지 않는 리스크까지 읽어낼 수 있는 눈을 기르는 것이 경매 성공의 열쇠입니다.

다음 글에서는 '임차인의 권리, 어디까지 보호받을까? 경매에서 꼭 알아야 할 임차인 분석'에 대해 이어가겠습니다.

지금까지 읽어주셔서 감사합니다.